中房報記者 趙春林 長沙報道
跟不跟進 “再限購”，長沙市政府確實是左右為難。
在國內部分一二線城市紛紛重啟限購限貸、樓市有所降溫的背景下，全國房地產市場秩序鐵腕整治行動正在逐步展開，而長沙仍有媒體在報道長沙樓市的獨特“火熱”場景。
盡管在9月30日住建部點名的房地產熱點重點城市中，長沙不在此列，但長沙部分開發商被指“相約漲價、攪局市場”，個別樓盤仍爆出售樓部被擠成景區的傳聞。加之國慶節前一天長沙圭塘板塊出現住宅樓面地價新地王，有消息稱，長沙已被上級約談，長沙市房地產主管部門近期已就樓盤銷售及樓市現狀進行市場調研，為樓市調控儲備政策措施。
“此輪倒逼地方政府籌劃調控，主要源於不少群眾對部分項目漲價過快、捂盤惜售、坐地起價的投訴，在信息不對稱的情況下，個別輿論的虛假造勢和小部分不明真相群眾的‘瞎起哄’，成瞭個別樓盤炒作房價‘暴漲亂漲’的幫兇。”長沙當地某資深業內人士表示。
市場“火熱”的真假
國慶期間，在部分一二線城市一片“限購限貸”聲中，長沙樓市成交量低於預期卻遠高於去年同期，仍保持瞭高成交量，也成瞭歷史上成交量最高的長沙樓市國慶黃金周。
國慶黃金周後，長沙樓市火力不減，新房成交量價齊飛。長沙市房地產市場預警預報動態監測系統數據顯示，10月9日至15日長沙市內六區新建商品房網簽9417套，面積94.62萬平方米，套數環比增加60.64%。內六區住宅網簽均價為7565元/平方米，環比上漲5.23%。
有購房者反映，其國慶期間去某樓盤看房時，被置業顧問以“已無房可賣”予以拒絕，而國慶假期後一上班就接到瞭置業顧問“有房可選”的電話。
當地業內人士表示，目前長沙一些樓盤案場的來訪情況已大不如前，做大型活動的樓盤不多，自然來訪人群也很少。但仍有個別輿論或樓盤，還在爆出售樓部被擠成景區的傳聞。其認為，個別輿論或樓盤的宣傳可能有水分，目前長沙樓市區域板塊明顯分化，受益於學位房利好因素，個別板塊的短期火熱，並不能代表長沙樓市整體現狀。
事實上，今年前8個月，長沙房價的主基調仍是穩中有漲，隻是到瞭9月份，漲幅才明顯加大。
長沙房地產市場預警預報系統數據顯示，9月份長沙市內六區新建商品住宅網簽均價7028元/平方米，同比增長23.11%，環比增長6.02%。
長沙市住建委一位負責人明確表示，9月份長沙房價漲幅加大，當中有部分開發商炒作的因素。有信息顯示，進入9月下旬，長沙部分房企和個人借機散佈虛假消息，哄抬房價、惡意炒作。一些開發商的銷售人員頻繁在社交平臺發佈“坐地漲價”、“每日一漲”、“外地炒房團來襲”等信息，營造出長沙部分樓盤“無房可售”的緊張氛圍，甚至捂盤惜售，引發不少群眾投訴。
國慶節前一天，長沙市住建委不得不緊急對個別項目的企業負責人進行瞭提醒、警示式約談，明確反對“暴漲亂漲、為漲而漲”，要求被約談房企及時整改。
限購的兩難
在一二線城市尤其是周邊的武漢、南昌紛紛重啟限購限貸之後，盡管有morel汽車喇叭媒體點名，下一步限購城市直指長沙和重慶，但可以肯定的是，在長沙，無論是官方還是開發商，都不情願再次推出限購。
一方面，由於樓市信息的不對稱，個別樓盤房價“暴漲亂漲”，加之住宅樓面地價新地王的出現，人們擔心局部板塊會過高地提升甚至誤導長沙樓市的整體預期；另一方面，長沙樓市目前仍處於去庫存的攻堅戰中，尤其是地鐵建設等各項基礎設施的推進，離不開樓市和土地財政的支持，還不到當地政府情願出調控政策的時候。
來自長沙市住房和城鄉建設信息中心的監測數據顯示，進入“銀十”第二周，長沙市中心城區房價創新高，長沙市內五區住宅網簽均價破8000元關口，達8131元/平方米；河西的嶽麓區單價破9000元。
不過，focal汽車喇叭長沙當地一位業內人士表示，就當前情況而言，業內普遍判斷長沙樓市出臺限購政策的概率不大。”長沙去庫存雖已取得一定的成績，但長沙待售土地面積仍然很多，去庫存仍是後階段長沙樓市主基調。“
長沙市統計局發佈的2016年1~8月長沙經濟運行快報顯示，1~8月份，長沙市完成房地產開發投資788.16億元，增長14.1%。商品房銷售面積1461.62萬平方米，增長27.0%；其中住宅銷售面積1294.54萬平方米，增長26.7%。
據悉，在樓市去庫存方面，長沙市政府部門層面的數據是去庫存仍需12個月，此數據可能包含瞭長沙市六區、三縣市的商業、寫字樓、住宅等數據。不過，在當地資深業內人士看來，僅長沙市內六區的住宅庫存，也遠不止某些市場機構所說的隻剩五六個月的去化時間。
或正是基於此，在全國一二線城市樓市調控聲中，長沙市寧鄉縣決定在寧鄉縣第六屆宜居文化節活動期間（2016年10月11日至10月31日）實施購房補貼。凡購買新建商品房（含商鋪、別墅，不含車庫、限價商品住房、安置房和保障性住房）的自然人，不論其購房面積大小，均給予5000元每套的購房補貼；在縣域內購買新建商鋪的，同時享受相當其所繳契稅50%的購房補貼。
與此同時，長沙市區的部分先知先覺的房企已從9月份開始已經加速去化。長沙一些房企負責人告訴中國房地產報記者，目前其住宅存貨已去化80%~90%。
盡管如此，但長沙也有來自周邊武漢、南昌重啟限購限貸之後，對購房者溢出效應的壓力。也就是說，即便長沙不得已而出手重啟限購，也面臨兩難的尷尬處境。
據瞭解，2011年3月4日，長沙市也曾出臺 “溫柔”版限購令：限小（面積90平方米（含）以下）不限大，限新（房）不限舊（房）。雖然此後不時爆出“民間”暗中松綁、限購騙購的情況，但直至2014年7月31日，長沙市才取消限購。由於當時長沙的限購面不寬，解控相對簡單，當地政府方面隻是直接取消瞭購房的“申請、審批”流程，也就沒有下發“限購令解除”的正式文件。
“現在長沙這個市場需要大傢都來遵守秩序，大傢才能夠持續做下去。”長沙某外來開發商負責人認為，個別輿論或樓盤炒作房價“暴漲亂漲、為漲而漲”的過分程度，加劇瞭老百姓(603883,股吧)的不安定感和恐慌感，不僅損害瞭消費者權益，也誤導瞭市場預期。
“從某種層面說，反而是房價上漲本身損害瞭長沙房地產業。如持續下去，或許會逼得地方政府不得不對樓市出手。”該負責人坦言，長沙業界不願意看到樓市的過分火熱和“暴漲暴跌”，希望樓市能在目前的基礎上恒溫發展，不能因為個別房企投機炒作房價“暴漲亂漲”而打壓抑制整個長沙樓市的平穩發展，更希望在土地市場看到一個比較明朗、理性的市場預期。
據悉，隨著年底信貸額度的逐步用完，長沙的部分銀行也已開始收緊對外地客戶的信貸。
與此同時，全國房地產市場秩序整治行動正在各地逐步展開，長沙樓市是迫不得已采用重啟限購的方式來穩定市場預期，還是以鐵的手腕來整治信息不對稱的市場的問題，已擺在瞭長沙市房地產主管部門的面前。
文章來源：微信公眾號中國房地產報
（責任編輯：柳蘇源 HN091）
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